物流地產(chǎn)在我國的發(fā)展方興未艾，但市場份額已經(jīng)較為集中。行業(yè)中輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)兩大策略在萬科旗下的普洛斯和萬緯身上得到了體現(xiàn)。在市場需求磨合下，新型物流園模式也在不斷前進。
行業(yè)：缺口巨大增幅放緩
物流地產(chǎn)概念是上世紀80年代在美國率先提出并實踐的，是根據(jù)物流企業(yè)客戶需要，在合適的地點，投資和建設(shè)企業(yè)業(yè)務發(fā)展所需的現(xiàn)代物流設(shè)施。物流地產(chǎn)一般包括各種物流中心、物流園區(qū)、配送中心以及物流產(chǎn)業(yè)園等倉儲設(shè)施。
（1）市場供需缺口仍然巨大
從整體而言，市場和企業(yè)迅速發(fā)展，但仍然未能彌補我國物流地產(chǎn)行業(yè)與發(fā)達國家的巨大差距。
截至到2017年底，我國總倉儲面積約為5.53億平方米，但人均倉儲面積僅為0.4平方米，而日本人均倉儲面積為4.0平方米，相差達10倍之巨。而在這人均的0.4平方米中，只有0.1平方米是擁有信息化管理、現(xiàn)代物流倉儲的面積，余下的0.3平方米則包括舊式倉庫等老舊設(shè)施。
據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計，我國現(xiàn)有的物流倉儲設(shè)施約有70%建于90年代之前。這既說明了我國現(xiàn)階段物流倉儲的巨大缺口，同時也意味著我國物流地產(chǎn)行業(yè)市場具有巨大的發(fā)展前景。
（2）投資增幅開始放緩
根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2016年我國倉儲業(yè)固定投資為6983.50億元，同比增幅為5.5%，較2015年增幅下降22.9個百分點。從面臨的挑戰(zhàn)來看，主要由于前些年物流地產(chǎn)在規(guī)?；l(fā)展過程中普遍存在同質(zhì)化情況，再加上相比住宅和商業(yè)地產(chǎn)土地出讓金少、稅收貢獻較低、土地利用率不高，導致大城市工業(yè)用地相應指標逐年下降。
同時，近年土地成本提升較快，由于物流地產(chǎn)投資回收期通常在15年以上，為開發(fā)建設(shè)完之后的招商、運營等專業(yè)化運作帶來挑戰(zhàn)。較之以往野蠻生長的盛況，物流地產(chǎn)似乎已經(jīng)到達了一個瓶頸期，跑馬圈地的發(fā)展方式漸漸變得不再適用，多方向、多層次發(fā)展正在成為新的增長點。
于此，多個新的物流地產(chǎn)運營模式應運而生，金融物流、保稅物流、際享倉、物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)你方唱罷我登臺，新老企業(yè)也在這片復雜的紅海中百舸爭流。
從物流地產(chǎn)的空間分布上來看，長三角地區(qū)的物流地產(chǎn)規(guī)模遠超全國其他地區(qū)，其次是京津地區(qū)、兩湖地區(qū)、川渝地區(qū)以及珠三角地區(qū)。其中，單普洛斯一家企業(yè)在長三角地區(qū)就布局了近百個物流園區(qū)。長三角地區(qū)物流的發(fā)達也解釋了我們對于江浙滬包郵的羨慕和嫉妒。
而從其城市的空間分布上來看，物流園區(qū)一般分布在城市的邊緣或是衛(wèi)星城中，緊鄰國道、省道、高速公路或空港水港，距離市中心一般不超過一小時車程，這些地區(qū)地價較低且交通非常發(fā)達。以長三角地區(qū)為例，昆山常熟等城市是物流地產(chǎn)企業(yè)的必爭之地。
2、政策：重視程度高出臺文件頻繁
雖然我國物流地產(chǎn)行業(yè)暫時還沒有明確的政府主管部門、完善的標準體系與統(tǒng)計科目，但是作為一個跨部門、跨行業(yè)、跨地區(qū)的交叉行業(yè)，國家對于物流地產(chǎn)行業(yè)的重視程度非常高。
2015年8月，財政部、國稅局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于繼續(xù)實施物流企業(yè)大宗商品存儲設(shè)施用地城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠政策的通知》，指出自2015年1月1日起至2016年12月31日止，對物流企業(yè)自有的（包括自用和出租）大宗商品倉儲設(shè)施用地，減按所屬土地等級適用稅額標準的50%計征城鎮(zhèn)土地使用稅。
為了進一步推進物流降本增效，著力營造物流業(yè)良好發(fā)展環(huán)境，提升物流業(yè)發(fā)展水平，促進實體經(jīng)濟健康發(fā)展，2017年8月，國務院發(fā)布《國務院辦公廳關(guān)于進一步推進物流降本增效促進實體經(jīng)濟發(fā)展的意見》，提出推動物流降本增效對促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、培育經(jīng)濟發(fā)展新動能、提升國民經(jīng)濟整體運行效率具有重要意義。
今年6月，財政部發(fā)布《關(guān)于開展2018年流通領(lǐng)域現(xiàn)代供應鏈體系建設(shè)的通知》，要求強化物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，夯實供應鏈發(fā)展基礎(chǔ)。發(fā)展單元化流通，提高供應鏈標準化水平。加強信息化建設(shè)，發(fā)展智慧供應鏈。聚焦重點行業(yè)領(lǐng)域，提高供應鏈協(xié)同化水平。推廣綠色技術(shù)模式，提高供應鏈綠色化水平。
可以看出，近年來物流地產(chǎn)政策的主要方向是，提升物流現(xiàn)代化水平，提升物流運營效率，助推專業(yè)化水準物流地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。也正是由于政策的大力扶持，物流地產(chǎn)才能在十余年的時間內(nèi)有如此大的突破性發(fā)展。
3 、競爭：「一超多強」的市場格局
經(jīng)過十余年的發(fā)展，物流地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出了「一超多強」的發(fā)展格局，普洛斯以近七成的市場占有率獨占鰲頭，以1750萬平方米的運營倉儲面積傲視群雄。而第二梯隊的物流地產(chǎn)企業(yè)則在250~400萬平方米的運營倉儲面積區(qū)間中競爭，彼此都沒有拉開較大的差距。
數(shù)據(jù)來源：普洛斯2017年報、各企業(yè)官網(wǎng)數(shù)據(jù)
在第二梯隊及后來競爭者中，主體的分布尤其廣泛，以其他行業(yè)為主要業(yè)務的企業(yè)多有涉足。但主要可以分為四類：一是外資企業(yè)進入中國進行發(fā)展，如豐樹與安博；二是傳統(tǒng)房企跨界發(fā)展，如萬科萬緯物流與遠洋集團等；三是電商企業(yè)為滿足自身發(fā)展建立產(chǎn)業(yè)鏈，發(fā)展物流地產(chǎn)；四是獨立經(jīng)營物流地產(chǎn)的其他企業(yè)，如易商紅木和環(huán)普等。
在物流地產(chǎn)企業(yè)中，不同的主體自然有著不同的發(fā)展方式與競爭優(yōu)勢。
外資企業(yè)如安博、豐樹等，在國外有著較為領(lǐng)先的倉儲設(shè)施技術(shù)、管理水平以及充足的資金，進入中國市場后可以復制既有的模式和經(jīng)驗，在本世紀初物流地產(chǎn)行業(yè)方興未艾之際起到了領(lǐng)路人的作用。
萬科等傳統(tǒng)房企拿地能力較強、土地儲備豐富而且規(guī)模龐大，依托房地產(chǎn)規(guī)模與資金的加持，利用手中的工業(yè)用地興建物流園區(qū)的同時大量收購，并且正在向外資企業(yè)學習，是外資企業(yè)最強大的對手。
以京東為代表的電商企業(yè)有著齊全的上下游鏈條與源源不斷的倉儲需求，對整個物流行業(yè)有著更為深刻的理解，對物流園區(qū)的區(qū)位和價格也更為敏感。
而其他企業(yè)們往往在某一領(lǐng)域方向有著較強創(chuàng)新能力，比如民熙的金融物流園、環(huán)普的產(chǎn)業(yè)物流園以及際鏈的際享倉等新模式物流地產(chǎn)，在大企業(yè)如林的戰(zhàn)場上開辟出了一條獨特的道路。
4 、企業(yè)：輕重資產(chǎn)的較量
由于出身不同，物流地產(chǎn)行業(yè)中的企業(yè)往往有著不同的發(fā)展路徑，而其中差別最大的就是輕、重資產(chǎn)模式，輕資產(chǎn)運行效率高資本周轉(zhuǎn)快，重資產(chǎn)風險系數(shù)小收入水平高。下面是行業(yè)中風格比較突出，規(guī)模較大的幾個典型企業(yè)。
（1）普洛斯：快速周轉(zhuǎn)、覆蓋全面化
截止2018年6月，普洛斯是中國最大的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園的提供商和服務商，也是中國市場最早啟動智慧物流及相關(guān)產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)的打造者和促進者。普洛斯及旗下品牌環(huán)普，在38個戰(zhàn)略性的區(qū)域市場投資、開發(fā)并管理著267個物流園、工業(yè)園及科創(chuàng)園，物業(yè)總面積達3,340萬平方米。同時，普洛斯還基于支持物流、新能源及科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，通過股權(quán)投資、金融服務及數(shù)據(jù)科技平臺領(lǐng)域，開始塑造較為完整的的產(chǎn)業(yè)發(fā)展生態(tài)體系。
■輕資產(chǎn)快速周轉(zhuǎn)
普洛斯能夠在中國白手起家迅速發(fā)展，與其輕資產(chǎn)運營模式密不可分。普洛斯早在1999年就發(fā)起了第一支私募基金Prologis European Fund，從19位機構(gòu)投資人手中募集了10億元，用于收購自己手中的成熟物業(yè)。這種用私募基金收購房地產(chǎn)，再將回收的資金迅速開發(fā)新項目的方法就是普洛斯的輕資產(chǎn)運營模式。
在新項目建設(shè)完成后，由拓展開發(fā)部門建造好倉儲設(shè)施，隨后招商。當出租率達到六成左右時，該項目就被移交給物業(yè)管理部門進一步招商。當出租率接近滿租，同時租金回報率達到7%時，該項目就會被出售給普洛斯旗下的物流地產(chǎn)基金持有，接下來普洛斯公司自身只負責這些物業(yè)的管理和長期運營，并且通過基金的發(fā)起人和一般合伙人身份獲得一定的業(yè)績提成。而這些租金和分紅收入又成為了開發(fā)部門的開發(fā)資金，實現(xiàn)了資金的閉環(huán)再生。
成立私募基金，隨后將項目建設(shè)完成后賣給基金公司，再進行輕資產(chǎn)運營。普洛斯通過這樣的REITS模式將資金回籠的時間由十年縮短到了一年之內(nèi)，提高了項目周轉(zhuǎn)率，解決了長期持有物業(yè)產(chǎn)生的資金沉淀問題，實現(xiàn)了高周轉(zhuǎn)、高回報和高杠桿的輕資產(chǎn)模式。在這個流動性無比重要的金融時代，這種高速輕便運營的模式收效非常明顯。
在進入中國并發(fā)展一段時間之后，普洛斯分別于2013年和2015年成立了中國物流基金第一和第二期，目標規(guī)模為30億美元和70億美元。截至2017年底，已使用資金為23億美元，未使用資金為77億美元，基金合作伙伴有9個。
2018年2月，普洛斯又與中國人壽設(shè)立規(guī)模為16億美元（約合100億元人民幣）的收益增值型基金，同樣用于收購已完工物流和工業(yè)資產(chǎn)。已被事實證明高效的輕資產(chǎn)運營模式，在普洛斯的旗下一再復制，普洛斯也因此在行業(yè)中占領(lǐng)了絕大部分的市場份額。
■全面化服務
作為第三方物流，普洛斯提供的不只是倉庫。中小零售商與制造商為了解決規(guī)模與資金問題，選擇將運輸過程外包。普洛斯為了解決這類需求成立了第三方物流部門，為企業(yè)提供現(xiàn)代化供應鏈、最后一公里運輸、碎片化運輸以及大數(shù)據(jù)分析等服務。而普洛斯提供的物流服務還包括金融服務、設(shè)備、運輸策略、信息技術(shù)系統(tǒng)、倉儲空間以及貨物的物流生態(tài)等，進行全面覆蓋。
圖：普洛斯物流地產(chǎn)生態(tài)；數(shù)據(jù)來源：普洛斯2017年報
也正是因為普洛斯龐大的規(guī)模與全面化的服務，讓其擁有了大量較為優(yōu)質(zhì)的客戶，其中零售業(yè)企業(yè)包括歐萊雅、屈臣氏等快消品企業(yè)，京東、亞馬遜等電商企業(yè)，以及百勝等快餐企業(yè)。而像韻達、中通這樣的傳統(tǒng)物流服務企業(yè)，大眾、尼康、三星這樣的制造業(yè)企業(yè)也在其中。
根據(jù)年報，2017年普洛斯的物流倉庫的平均租金為1.06元/平方米/天，出租率為85%，承租面積排名前五的客戶分別為百世快遞、京東、德邦、唯品會和中國外運。
（2）萬科萬緯：密集網(wǎng)絡服務精細化
早在2014年，萬科就已經(jīng)開始涉足物流地產(chǎn)，先后進駐廊坊、貴陽和武漢。2015年6月，萬科撤銷物流地產(chǎn)事業(yè)部，設(shè)立獨立品牌「萬緯」。雖然萬科在2017年7月與銀團斥資790億元收購了普洛斯，但是萬緯和普洛斯沒有合并，而是以萬科為共同股東，協(xié)同發(fā)展。
經(jīng)過四年的布局，萬緯在上海、天津、廣州、武漢、成都、重慶等36個核心物流節(jié)點城市運營管理88個項目，目前已經(jīng)形成環(huán)渤海、長三角、珠三角及中西部地區(qū)的物流地網(wǎng)。截止到2017年末，在營高端倉儲設(shè)施達到390萬平方米，在建面積277萬平方米。
■發(fā)展歷程
萬緯沒有普洛斯多年積累的經(jīng)驗優(yōu)勢，也沒有達到普洛斯那么龐大的規(guī)模，但背靠萬科這棵參天大樹，萬緯顯然有著其他從業(yè)者無法比擬的優(yōu)勢。
近年來，除房地產(chǎn)開發(fā)外，商業(yè)地產(chǎn)和物流地產(chǎn)是萬科最為看重的業(yè)務板塊。2017年4月份以來，萬科每個月都會新增接近40萬平方米的物流地產(chǎn)項目，以極其迅猛的速度擴張發(fā)展。公開土地市場以及收購的拿地方式對于萬科這樣的老牌房企來說，早已經(jīng)是輕車熟路。而萬科雄厚的資金實力、熟練的拿地能力與在物流地產(chǎn)上的決心結(jié)合起來，就共同促成了萬緯這個后來者的驚人超越。
■重資產(chǎn)+密集網(wǎng)絡
與普洛斯的輕資產(chǎn)模式不同，萬緯以及大部分國內(nèi)物流地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)階段采用的仍然是典型的「持有和運營服務」的重資產(chǎn)模式，靠著大量的開發(fā)與收購在全國迅速布局。開發(fā)與收購的資金大部分依靠自籌或者基金，至于盈利方面，萬緯由于起步較晚暫時還處于擴張積累階段，主要靠租金與增值服務支撐。
雖然萬科在2017年10月與4家公司共同出資設(shè)立了總額為60億元人民幣的物流地產(chǎn)基金（珠海市坤元興投資發(fā)展合伙企業(yè)基金），隨后又在2018年5月4日委托中航信托發(fā)行了三類共8200萬元人民幣的萬科物流地產(chǎn)存量基金。但這兩個物流基金的投資方向為「中國境內(nèi)擬建、在建及已建成的物流地產(chǎn)項目」，也就是說是用來收購其他企業(yè)的物流地產(chǎn)項目來擴大版圖。
物流地產(chǎn)是一個布局網(wǎng)絡越大、越密集，受益就越多的行業(yè)，萬緯迅速擴張所帶來的規(guī)模效應，與萬科的其他業(yè)務板塊產(chǎn)生協(xié)同效應，這種協(xié)同效應依托于萬科多年經(jīng)營積累的客戶生態(tài)。
■完整產(chǎn)業(yè)鏈服務
作為后來者，萬緯主打的是精細化的服務。從物流網(wǎng)絡到設(shè)施設(shè)備全部納入信息服務平臺，實現(xiàn)了集約化和自動化的高端物流倉儲。
特別是在冷鏈方面，萬緯已經(jīng)開始發(fā)力。為了提高物流供應鏈信息化水平和管理能力，2018年3月萬緯與銳特信息簽約成為戰(zhàn)略合作伙伴，實現(xiàn)了冷鏈物流全程可追溯的技術(shù)解決方案。在2018年7月，萬緯又收購了太古冷鏈，加速了在全國范圍內(nèi)冷鏈的布局。
同時，在物流園區(qū)內(nèi)還提供了面向客戶員工的長租公寓及配套娛樂運動等設(shè)施，滿足了客戶的長期駐扎需求。也正是這樣的精細化服務，在吸引了客戶的同時也創(chuàng)造了更多的業(yè)務需求，形成了一條較為完整的產(chǎn)業(yè)鏈。
截至2018年6月，萬緯的客戶約有60家，覆蓋電商、零售、第三方物流公司、快遞快運、冷鏈等領(lǐng)域。
（3）豐樹：輕資產(chǎn)、重資產(chǎn)并行
2000年，豐樹從新加坡港務局剝離房地產(chǎn)業(yè)務后成立，2005年進入中國物流地產(chǎn)行業(yè)。經(jīng)過13年的發(fā)展，在中國境內(nèi)已經(jīng)擁有物流地產(chǎn)項目37個，布局19個城市，在管倉儲面積達259萬平方米，擁有單層倉庫88座，雙層庫31個以及2個六層庫。
與普洛斯超過半數(shù)的資產(chǎn)都在中國不同，豐樹集團最大的投資國家是新加坡。中國大陸境內(nèi)，豐樹投資經(jīng)營的資產(chǎn)為53.58億新元（約合259.26元人民幣），僅次于新加坡的151.88億新元和香港的75.16億新元。豐樹在中國的主要業(yè)務有辦公樓、零售、工業(yè)、住宅以及物流地產(chǎn)等。
和普洛斯萬科相比，豐樹的經(jīng)營業(yè)務面顯然要更寬一些。相應地，豐樹的商業(yè)模式也比較多元化。豐樹的物流園主要依存于兩個投資平臺：豐樹產(chǎn)業(yè)私人有限公司與豐樹物流信托，即豐樹集團與其成立的信托基金。也就是說豐樹的商業(yè)模式既有輕資產(chǎn)也有重資產(chǎn)，重資產(chǎn)部分由豐樹自己持有，輕資產(chǎn)交由信托基金持有。其中豐樹產(chǎn)業(yè)私人有限公司在豐樹物流信托中所占比例為44%。
5、創(chuàng)新多樣化
在經(jīng)濟發(fā)展日新月異的當下，除了一般的物流園區(qū)外，許多新型物流園模式因市場需求變化應運而生，其中金融物流園和保稅物流園是兩種比較典型的模式。
（1）金融物流園
金融物流是出現(xiàn)不到十年的一種新物流模式，面向的是物流業(yè)的運營過程，通常是用于質(zhì)押監(jiān)管與在途監(jiān)管業(yè)務。與常規(guī)物流園區(qū)不同，金融物流園聯(lián)系的不只是物流企業(yè)和客戶，還有金融機構(gòu)。金融機構(gòu)的介入讓物流園具有了金融的屬性，以及更加復雜的物流模式。
客戶企業(yè)在生產(chǎn)和銷售過程中經(jīng)常會遇到資金與貨物無法銜接的情況，也就是已生產(chǎn)未銷售貨物和已銷售但未收到賬款的貨物，與資金的銜接時間往往有斷檔。
這個時候企業(yè)想要繼續(xù)生產(chǎn)需要資金，就只能向金融機構(gòu)進行質(zhì)押貸款。在質(zhì)押貸款后，這些貨物的貨權(quán)就屬于授信的金融機構(gòu)。但是金融機構(gòu)自身并沒有儲存和運輸這些貨物的能力，這個時候就需要物流地產(chǎn)企業(yè)的參與。這些貨物由銀行委托物流地產(chǎn)企業(yè)進行儲存和運輸，當客戶企業(yè)銷售完成并拿到賬款之后，再將質(zhì)押的貨物贖回，進行下一輪的生產(chǎn)銷售。
在這個新模式中，民生旗下的民熙物流是金融物流最集中的一個。從2017年3月第一個金融物流園落地至今，民熙物流已經(jīng)擁有9個在管金融物流項目，建筑面積60.5萬平方米，另外還有5個共計31萬平方米的金融物流項目被普洛斯收購。
（2）保稅物流園
保稅物流園也是一種新的物流園區(qū)，一般是由地方政府負責組織籌建和申報，由海關(guān)驗收和批準設(shè)立的海關(guān)監(jiān)管區(qū)域，即「境內(nèi)關(guān)外」，對于引進外資、國外大型項目具有重要意義。保稅物流園區(qū)和常規(guī)物流園最大的區(qū)別在于，涉及到跨境的存儲和運輸問題，通常位于海港或者國際空港。
作為國際物流與國內(nèi)物流的銜接區(qū)，保稅物流園區(qū)具有政策優(yōu)勢，進入園區(qū)視同進出口；深加工結(jié)轉(zhuǎn)貨物只要報關(guān)進入中心即可享受退稅，避免像過去那樣須將貨物運到境外（不做任何加工）再運回國內(nèi)「一日游」。
其主要作用有三個：一是解決一般貿(mào)易出口商品進入中心退稅問題；二是解決一般貿(mào)易進口商品保稅問題；三是解決加工貿(mào)易中的深加工和結(jié)轉(zhuǎn)貨物問題。
在保稅物流方面，普洛斯、萬緯和豐樹都有涉及：普洛斯擁有保稅物流園區(qū)4個，總面積49.5萬平方米；萬緯在寧波擁有一個4.8萬平方米的保稅物流園；豐樹在天津和上海有3個總計27.78萬平方米的保稅園區(qū)。
結(jié)語：
物流地產(chǎn)企業(yè)在中國的競爭與發(fā)展還遠沒有定局，在這個江湖中，武林盟主普洛斯、后起之秀萬緯以及各大門派都在各自較量，萬科在收下普洛斯后能否就此一統(tǒng)江湖也還未可知。但我們能夠確定的是，物流地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展將會向著科技化與高端化繼續(xù)前進，在我們未來的日常生活中，物流地產(chǎn)項目也將成為雖不引人注目但也不可或缺的重要一環(huán)。
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