房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)拐點(diǎn)，房企紛紛更名“去地產(chǎn)”，不少企業(yè)轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，其中萬(wàn)科發(fā)力物流地產(chǎn)。據(jù)悉，物流地產(chǎn)是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的分支。隨著電商在中國(guó)的快速發(fā)展，物流地產(chǎn)正在迅速成為新一輪的投資熱點(diǎn)。萬(wàn)科欲打造全球第一的物流地產(chǎn)服務(wù)商。物流地產(chǎn)有極大的發(fā)展空間，頗受資本喜愛(ài)，但同時(shí)也面臨發(fā)展瓶頸。
萬(wàn)科重金布局物流地產(chǎn)
今年以來(lái)，萬(wàn)科新增54個(gè)物流地產(chǎn)，權(quán)益溢價(jià)款83.69億元，物流地產(chǎn)集中在上海、寧波、杭州、天津等地區(qū)。今年萬(wàn)科圍繞物流地產(chǎn)的一系列動(dòng)作中，最引人關(guān)注的當(dāng)屬7月的一起并購(gòu)案——萬(wàn)科將太古實(shí)業(yè)旗下的太古冷鏈物流資產(chǎn)包（上海、廣州、南京、成都、廈門、廊坊、寧波在內(nèi)的7座冷庫(kù)）收入囊中。
萬(wàn)科物流成立于2015年，但是在物流領(lǐng)域取得突破性進(jìn)展，應(yīng)該始于2017年萬(wàn)科參與的普洛斯私有化。萬(wàn)科野心勃勃，欲成為全球第一的物流地產(chǎn)服務(wù)商。在參股普洛斯之前，萬(wàn)科物流已有“萬(wàn)緯物流”這一品牌。經(jīng)過(guò)三年多的跑馬圈地，目前萬(wàn)科物流已經(jīng)進(jìn)入全國(guó)36個(gè)全國(guó)主要城市，擁有110個(gè)運(yùn)營(yíng)及在建項(xiàng)目，在建及運(yùn)營(yíng)面積730萬(wàn)平方米，服務(wù)客戶700余家。
萬(wàn)緯現(xiàn)階段采用的仍然是典型的“持有和運(yùn)營(yíng)服務(wù)”的重資產(chǎn)模式，靠著大量的開(kāi)發(fā)與收購(gòu)在全國(guó)迅速布局。開(kāi)發(fā)與收購(gòu)的資金大部分依靠自籌或者基金，至于盈利方面，萬(wàn)緯由于起步較晚暫時(shí)還處于擴(kuò)張積累階段，主要靠租金與增值服務(wù)支撐。
萬(wàn)科將城市經(jīng)濟(jì)水平及交通狀況作為投資選址的重要考量因素。如一線城市，北京、上海、廣州、深圳；處于交通大動(dòng)脈且人均可支配收入較高的南京、成都、沈陽(yáng)、杭州；一線城市的衛(wèi)星城，如京津翼的廊坊，珠三角的佛山、中山，長(zhǎng)三角的嘉興、昆山等；一帶一路起點(diǎn)的西安等。
房企布局物流地產(chǎn)邏輯
1、回報(bào)率高收益穩(wěn)定
物流地產(chǎn)的收益率明顯高于其他商業(yè)類地產(chǎn)，并且收益趨于穩(wěn)定，這吸引著眾多玩家爭(zhēng)相入場(chǎng)。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，物流地產(chǎn)回報(bào)率明顯高于其他投資性房產(chǎn)，過(guò)去幾年物流地產(chǎn)的平均租金也保持穩(wěn)健增長(zhǎng)，目前中國(guó)一線城市物流地產(chǎn)收益率一般能達(dá)到7%-8%，而寫字樓及購(gòu)物中心的收益率只有4%-5.5%。
2、產(chǎn)業(yè)前景誘人
高昂的投資回報(bào)率背后也隱藏著巨大的發(fā)展?jié)摿Α?shù)據(jù)顯示，在美國(guó)人均擁有的商業(yè)面積只有2平方米，但是人均擁有的倉(cāng)儲(chǔ)面積達(dá)到了5平方米以上。而中國(guó)現(xiàn)在的人均倉(cāng)儲(chǔ)面積只有0.4平米，不到美國(guó)的1/10。
3、中國(guó)物流倉(cāng)儲(chǔ)需求大，供給不足
目前物流行業(yè)需求穩(wěn)中向好。2017年，全國(guó)社會(huì)物流總額252.8萬(wàn)億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)6.7%，增速比上年提高0.6個(gè)百分點(diǎn)。與快速增長(zhǎng)的需求對(duì)比的是物流倉(cāng)儲(chǔ)供應(yīng)側(cè)的結(jié)構(gòu)失衡，目前我國(guó)物流倉(cāng)儲(chǔ)仍以傳統(tǒng)低端為主，在高端倉(cāng)儲(chǔ)方面的存在嚴(yán)重不足。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)目前現(xiàn)有物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施有70%建于上世紀(jì)90年代之前，難以滿足現(xiàn)代化企業(yè)的需求。
2010-2017年社會(huì)物流總額及可比增長(zhǎng)
4、電商零售發(fā)展助推行業(yè)需求
近年來(lái)，消費(fèi)領(lǐng)域物流需求成為物流需求增長(zhǎng)的重要驅(qū)動(dòng)力。從結(jié)構(gòu)看，消費(fèi)領(lǐng)域高速增長(zhǎng)對(duì)物流需求的貢獻(xiàn)率持續(xù)提高。全年單位與居民物品物流總額同比增長(zhǎng)29.9%，高于社會(huì)物流總額增長(zhǎng)23.2個(gè)百分點(diǎn)，成為物流需求增長(zhǎng)的重要驅(qū)動(dòng)力。而電商零售驅(qū)動(dòng)的物流需求在上年高增速的基礎(chǔ)上繼續(xù)快速增長(zhǎng)，全年實(shí)物商品網(wǎng)上零售額規(guī)模超過(guò)5萬(wàn)億元，增長(zhǎng)28%，帶動(dòng)快遞及電商物流需求高速增長(zhǎng)。
2017年電商物流行業(yè)整體向好，總業(yè)務(wù)量指數(shù)平均達(dá)到143.4點(diǎn)，反映出全年電商物流業(yè)務(wù)量同比增速超過(guò)40%，以2015年1月為基期的定比來(lái)看，2017年總業(yè)務(wù)量指數(shù)達(dá)到354.1點(diǎn)，出3年間電商業(yè)務(wù)量達(dá)到基期的3.5倍以上。
2016-2017年電商物流物業(yè)量指數(shù)
5、政府政策支持
雖然我國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)暫時(shí)還沒(méi)有明確的政府主管部門、完善的標(biāo)準(zhǔn)體系與統(tǒng)計(jì)科目，但是作為一個(gè)跨部門、跨行業(yè)、跨地區(qū)的交叉行業(yè)，國(guó)家對(duì)于物流地產(chǎn)行業(yè)的重視程度非常高。為了進(jìn)一步推進(jìn)物流降本增效，著力營(yíng)造物流業(yè)良好發(fā)展環(huán)境，提升物流業(yè)發(fā)展水平，促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，國(guó)家出臺(tái)了一系列政策。
近年來(lái)物流地產(chǎn)政策的主要方向是，提升物流現(xiàn)代化水平，提升物流運(yùn)營(yíng)效率，助推專業(yè)化水準(zhǔn)物流地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。也正是由于政策的大力扶持，物流地產(chǎn)才能在十余年的時(shí)間內(nèi)有如此大的突破性發(fā)展。
物流地產(chǎn)江湖一超多強(qiáng)
萬(wàn)科大舉進(jìn)入國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)的同時(shí)，眾多企業(yè)紛紛入局，如萬(wàn)科一樣的傳統(tǒng)房企：綠地和碧桂園，如傳統(tǒng)物流地產(chǎn)商：普洛斯、嘉民、寶灣等物流巨頭，將中國(guó)作為主戰(zhàn)場(chǎng)；如基金家族：香港的RRJ、新加坡的淡馬錫以及本土精英平安不動(dòng)產(chǎn)；更有電商京東、阿里菜鳥(niǎo)、蘇寧等將物流地產(chǎn)作為一個(gè)重要的布局點(diǎn)。此外，還有外資企業(yè)安博、豐樹(shù)，他們擁有較為領(lǐng)先的倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施技術(shù)、管理水平以及充足的資金，進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)后可以復(fù)制既有的模式和經(jīng)驗(yàn)，在本世紀(jì)初物流地產(chǎn)行業(yè)方興未艾之際起到了領(lǐng)路人的作用。
萬(wàn)科等傳統(tǒng)房企拿地能力較強(qiáng)、土地儲(chǔ)備豐富而且規(guī)模龐大，依托房地產(chǎn)規(guī)模與資金的加持，利用手中的工業(yè)用地興建物流園區(qū)的同時(shí)大量收購(gòu)，并且正在向外資企業(yè)學(xué)習(xí)，是外資企業(yè)最強(qiáng)大的對(duì)手。
以京東為代表的電商企業(yè)有著齊全的上下游鏈條與源源不斷的倉(cāng)儲(chǔ)需求，對(duì)整個(gè)物流行業(yè)有著更為深刻的理解，對(duì)物流園區(qū)的區(qū)位和價(jià)格也更為敏感。
而其他企業(yè)們往往在某一領(lǐng)域方向有著較強(qiáng)創(chuàng)新能力，比如民熙的金融物流園、環(huán)普的產(chǎn)業(yè)物流園以及際鏈的際享倉(cāng)等新模式物流地產(chǎn)，在大企業(yè)如林的戰(zhàn)場(chǎng)上開(kāi)辟出了一條獨(dú)特的道路。
經(jīng)過(guò)十余年的發(fā)展，物流地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出了“一超多強(qiáng)”的發(fā)展格局，普洛斯以近七成的市場(chǎng)占有率獨(dú)占鰲頭，以1750萬(wàn)平方米的運(yùn)營(yíng)倉(cāng)儲(chǔ)面積傲視群雄。而第二梯隊(duì)的物流地產(chǎn)企業(yè)則在250~400萬(wàn)平方米的運(yùn)營(yíng)倉(cāng)儲(chǔ)面積區(qū)間中競(jìng)爭(zhēng)，彼此都沒(méi)有拉開(kāi)較大的差距。
物流地產(chǎn)遭遇發(fā)展瓶頸
物流地產(chǎn)有極大的發(fā)展空間，頗受資本喜愛(ài)，但同時(shí)也面臨這多重挑戰(zhàn)，如土地有效供應(yīng)不足，投資周期較長(zhǎng)、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇。從物流地產(chǎn)行業(yè)來(lái)看，除少數(shù)外資企業(yè)具有較為成熟的產(chǎn)品外，一些本土物流地產(chǎn)商在產(chǎn)品服務(wù)定位和持續(xù)盈利上凸顯短板，多數(shù)物流地產(chǎn)企業(yè)依舊在苦苦探索盈利模式。
清華大學(xué)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)研究院副院長(zhǎng)、工業(yè)工程系博士生導(dǎo)師劉大成撰文指出，目前全國(guó)有近80%的物流園區(qū)依然處于虧損性運(yùn)營(yíng)甚至閑置狀態(tài)，造成這一現(xiàn)狀的原因就是，這些園區(qū)在成立之初并未考慮產(chǎn)業(yè)鏈的生態(tài)，只是簡(jiǎn)單的“圈地運(yùn)動(dòng)”。
他認(rèn)為只有預(yù)先設(shè)計(jì)好“土地溢價(jià)”，再基于產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)規(guī)劃好“規(guī)模溢價(jià)”和“范圍溢價(jià)”，并在兩個(gè)溢價(jià)基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)“增值服務(wù)溢價(jià)”，才能讓物流地產(chǎn)真正實(shí)現(xiàn)可持續(xù)快速增長(zhǎng)。中商產(chǎn)業(yè)研究院是一家“大數(shù)據(jù)+研究+規(guī)劃+落地”的一體化產(chǎn)業(yè)咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)!在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面，中商產(chǎn)業(yè)研究院可提供立項(xiàng)拿地、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)與建設(shè)、招商規(guī)劃、運(yùn)營(yíng)規(guī)劃、資本運(yùn)作等服務(wù)，為物流地產(chǎn)項(xiàng)目保駕護(hù)航。
物流地產(chǎn)項(xiàng)目9個(gè)月新增49個(gè)，步伐邁向全球物流市場(chǎng)
早在2017年8月的萬(wàn)科中期業(yè)績(jī)會(huì)上，郁亮首次公布了萬(wàn)科的五大業(yè)務(wù)類型，其中“商業(yè)和物流”被列為優(yōu)勢(shì)業(yè)務(wù)。隨后，萬(wàn)科圍繞物流地產(chǎn)展開(kāi)了一系列并購(gòu)操作。今年7月，萬(wàn)科收購(gòu)了太古實(shí)業(yè)旗下的太古冷鏈物流資產(chǎn)包（上海、廣州、南京、成都、廈門、廊坊、寧波在內(nèi)的7座冷庫(kù)），這意味著，萬(wàn)科一躍成為全國(guó)冷鏈物流大鱷，從此具備全國(guó)性、一站式的倉(cāng)儲(chǔ)、干線、配送等專業(yè)服務(wù)能力，其冷鏈項(xiàng)目覆蓋了一線城市及核心港口城市。
萬(wàn)科的腳步顯然不會(huì)就此停歇。郁亮的目標(biāo)是，從2017年開(kāi)始，計(jì)劃用三年的時(shí)間，通過(guò)萬(wàn)緯冷鏈這一旗下平臺(tái)，打造覆蓋30多個(gè)全國(guó)主要物流節(jié)點(diǎn)城市的冷鏈物流網(wǎng)絡(luò)。
包括收購(gòu)太古冷鏈7座冷庫(kù)在內(nèi)，今年前9個(gè)月，萬(wàn)科物流地產(chǎn)項(xiàng)目新增49個(gè)，合計(jì)需支付權(quán)益價(jià)款80.06億元。
此前，人們印象比較深刻的，就是萬(wàn)科支付高達(dá)790億元人民幣收購(gòu)亞洲最大物流地產(chǎn)巨頭普洛斯的并購(gòu)事件。
目前萬(wàn)科物流已經(jīng)進(jìn)入全國(guó)36個(gè)全國(guó)主要城市，擁有110個(gè)運(yùn)營(yíng)及在建項(xiàng)目，在建及運(yùn)營(yíng)面積730萬(wàn)平方米，服務(wù)客戶700余家。加上普洛斯的市場(chǎng)規(guī)模，與萬(wàn)科有關(guān)的物流地產(chǎn)面積超過(guò)7000萬(wàn)平方米。
此外，萬(wàn)科還通過(guò)普洛斯加緊了全球布局的步伐。普洛斯在日本、印度、巴西的市場(chǎng)份額也名列榜首。美國(guó)是第二位。在相對(duì)較弱的歐洲市場(chǎng)，普洛斯也加快了布局的速度：去年收購(gòu)歐洲著名的物流倉(cāng)儲(chǔ)配送設(shè)施開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)商蓋世理；今年8月，普洛斯設(shè)立兩支總額度40億美元的兩個(gè)新基金——?dú)W洲收益基金和歐洲開(kāi)發(fā)基金。
萬(wàn)科科的物流發(fā)展時(shí)間軸
2013年底，萬(wàn)科宣布涉足倉(cāng)儲(chǔ)物流領(lǐng)域，這也是其提出將從傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型“城市配套服務(wù)商”的時(shí)間。
2014年，萬(wàn)科先后在武漢、上海、貴州成立或收購(gòu)物流倉(cāng)儲(chǔ)公司。同時(shí)，在香港，萬(wàn)科成立了至少20家與物流相關(guān)的企業(yè)。
2015年6月，萬(wàn)科撤銷物流地產(chǎn)事業(yè)部，成立萬(wàn)科物流地產(chǎn)發(fā)展有限公司，開(kāi)始正式進(jìn)軍物流地產(chǎn)。
2017年7月，萬(wàn)科出資790億元參與完成現(xiàn)代物流設(shè)施提供商普洛斯的“團(tuán)購(gòu)”交易，憑借占股21.4%成為第一大股東。
2017年10月，萬(wàn)科出資15億元，與4家公司一同設(shè)立60億元的物流地產(chǎn)基金。
2018年7月，萬(wàn)科收購(gòu)太古實(shí)業(yè)旗下的太古冷鏈物流資產(chǎn)包（上海、廣州、南京、成都、廈門、廊坊、寧波在內(nèi)的7座冷庫(kù)）。
萬(wàn)科發(fā)力物流產(chǎn)業(yè)的商業(yè)邏輯
無(wú)論是收購(gòu)普洛斯，還是并購(gòu)太古冷鏈，這些動(dòng)作均是萬(wàn)科這家老牌地產(chǎn)商正在持續(xù)謀求多元化發(fā)展，搶占物流高地的實(shí)操方式。
萬(wàn)科這么做，顯示其非常看重中國(guó)物流業(yè)發(fā)展的廣闊的市場(chǎng)前景。
比如跨境電商。近幾年，跨境電商逐步成為我國(guó)進(jìn)出口貿(mào)易的中堅(jiān)力量。2017年中國(guó)僅出口跨境電商交易規(guī)模高達(dá)6.3萬(wàn)億元。
而且這兩年國(guó)家從政策層面大力支持跨境電商的發(fā)展。今年7月13日的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定新設(shè)北京等22個(gè)跨境電商綜試區(qū)，會(huì)議還要求深化外貿(mào)領(lǐng)域的“放管服”改革，并把跨境電商作為突破口。這些將推動(dòng)保稅倉(cāng)儲(chǔ)及其周邊非保稅倉(cāng)儲(chǔ)的需求。
此外，與快速增長(zhǎng)的高端物流需求相比，國(guó)內(nèi)相關(guān)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施供應(yīng)明顯不足。據(jù)戴德梁行發(fā)布的報(bào)告，至2020年，中國(guó)電子商務(wù)、消費(fèi)品、物流服務(wù)等行業(yè)對(duì)高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)的需求將達(dá)到1.4億-2.1億平方米，而其實(shí)際供應(yīng)只能達(dá)到5600萬(wàn)-6600萬(wàn)平方米，供應(yīng)缺口超過(guò)1億平方米，短期內(nèi)市場(chǎng)將維持供不應(yīng)求的狀態(tài)。
而在投資回報(bào)率方面，高標(biāo)物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的收益率也明顯高于其他商業(yè)類地產(chǎn)，中國(guó)一線城市物流地產(chǎn)收益率在6.5%-7%，而寫字樓及購(gòu)物中心的收益率只有4%-5.5%。在傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)利潤(rùn)下滑的情況下，持有物流資產(chǎn)并獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益，應(yīng)該是萬(wàn)科所看重的。
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