房地產(chǎn)行業(yè)迎來拐點，房企紛紛更名“去地產(chǎn)”，不少企業(yè)轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，其中萬科發(fā)力物流地產(chǎn)。據(jù)悉，物流地產(chǎn)是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的分支。隨著電商在中國的快速發(fā)展，物流地產(chǎn)正在迅速成為新一輪的投資熱點。萬科欲打造全球第一的物流地產(chǎn)服務商。物流地產(chǎn)有極大的發(fā)展空間，頗受資本喜愛，但同時也面臨發(fā)展瓶頸。
萬科重金布局物流地產(chǎn)
今年以來，萬科新增54個物流地產(chǎn)，權益溢價款83.69億元，物流地產(chǎn)集中在上海、寧波、杭州、天津等地區(qū)。今年萬科圍繞物流地產(chǎn)的一系列動作中，最引人關注的當屬7月的一起并購案——萬科將太古實業(yè)旗下的太古冷鏈物流資產(chǎn)包（上海、廣州、南京、成都、廈門、廊坊、寧波在內(nèi)的7座冷庫）收入囊中。
萬科物流成立于2015年，但是在物流領域取得突破性進展，應該始于2017年萬科參與的普洛斯私有化。萬科野心勃勃，欲成為全球第一的物流地產(chǎn)服務商。在參股普洛斯之前，萬科物流已有“萬緯物流”這一品牌。經(jīng)過三年多的跑馬圈地，目前萬科物流已經(jīng)進入全國36個全國主要城市，擁有110個運營及在建項目，在建及運營面積730萬平方米，服務客戶700余家。
萬緯現(xiàn)階段采用的仍然是典型的“持有和運營服務”的重資產(chǎn)模式，靠著大量的開發(fā)與收購在全國迅速布局。開發(fā)與收購的資金大部分依靠自籌或者基金，至于盈利方面，萬緯由于起步較晚暫時還處于擴張積累階段，主要靠租金與增值服務支撐。
萬科將城市經(jīng)濟水平及交通狀況作為投資選址的重要考量因素。如一線城市，北京、上海、廣州、深圳；處于交通大動脈且人均可支配收入較高的南京、成都、沈陽、杭州；一線城市的衛(wèi)星城，如京津翼的廊坊，珠三角的佛山、中山，長三角的嘉興、昆山等；一帶一路起點的西安等。
房企布局物流地產(chǎn)邏輯
1、回報率高收益穩(wěn)定
物流地產(chǎn)的收益率明顯高于其他商業(yè)類地產(chǎn)，并且收益趨于穩(wěn)定，這吸引著眾多玩家爭相入場。根據(jù)相關數(shù)據(jù)顯示，物流地產(chǎn)回報率明顯高于其他投資性房產(chǎn)，過去幾年物流地產(chǎn)的平均租金也保持穩(wěn)健增長，目前中國一線城市物流地產(chǎn)收益率一般能達到7%-8%，而寫字樓及購物中心的收益率只有4%-5.5%。
2、產(chǎn)業(yè)前景誘人
高昂的投資回報率背后也隱藏著巨大的發(fā)展?jié)摿?。?shù)據(jù)顯示，在美國人均擁有的商業(yè)面積只有2平方米，但是人均擁有的倉儲面積達到了5平方米以上。而中國現(xiàn)在的人均倉儲面積只有0.4平米，不到美國的1/10。
3、中國物流倉儲需求大，供給不足
目前物流行業(yè)需求穩(wěn)中向好。2017年，全國社會物流總額252.8萬億元，按可比價格計算，比上年增長6.7%，增速比上年提高0.6個百分點。與快速增長的需求對比的是物流倉儲供應側的結構失衡，目前我國物流倉儲仍以傳統(tǒng)低端為主，在高端倉儲方面的存在嚴重不足。據(jù)統(tǒng)計，我國目前現(xiàn)有物流倉儲設施有70%建于上世紀90年代之前，難以滿足現(xiàn)代化企業(yè)的需求。
2010-2017年社會物流總額及可比增長
4、電商零售發(fā)展助推行業(yè)需求
近年來，消費領域物流需求成為物流需求增長的重要驅(qū)動力。從結構看，消費領域高速增長對物流需求的貢獻率持續(xù)提高。全年單位與居民物品物流總額同比增長29.9%，高于社會物流總額增長23.2個百分點，成為物流需求增長的重要驅(qū)動力。而電商零售驅(qū)動的物流需求在上年高增速的基礎上繼續(xù)快速增長，全年實物商品網(wǎng)上零售額規(guī)模超過5萬億元，增長28%，帶動快遞及電商物流需求高速增長。
2017年電商物流行業(yè)整體向好，總業(yè)務量指數(shù)平均達到143.4點，反映出全年電商物流業(yè)務量同比增速超過40%，以2015年1月為基期的定比來看，2017年總業(yè)務量指數(shù)達到354.1點，出3年間電商業(yè)務量達到基期的3.5倍以上。
2016-2017年電商物流物業(yè)量指數(shù)
5、政府政策支持
雖然我國物流地產(chǎn)行業(yè)暫時還沒有明確的政府主管部門、完善的標準體系與統(tǒng)計科目，但是作為一個跨部門、跨行業(yè)、跨地區(qū)的交叉行業(yè)，國家對于物流地產(chǎn)行業(yè)的重視程度非常高。為了進一步推進物流降本增效，著力營造物流業(yè)良好發(fā)展環(huán)境，提升物流業(yè)發(fā)展水平，促進實體經(jīng)濟健康發(fā)展，國家出臺了一系列政策。
近年來物流地產(chǎn)政策的主要方向是，提升物流現(xiàn)代化水平，提升物流運營效率，助推專業(yè)化水準物流地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。也正是由于政策的大力扶持，物流地產(chǎn)才能在十余年的時間內(nèi)有如此大的突破性發(fā)展。
物流地產(chǎn)江湖一超多強
萬科大舉進入國內(nèi)物流地產(chǎn)的同時，眾多企業(yè)紛紛入局，如萬科一樣的傳統(tǒng)房企：綠地和碧桂園，如傳統(tǒng)物流地產(chǎn)商：普洛斯、嘉民、寶灣等物流巨頭，將中國作為主戰(zhàn)場；如基金家族：香港的RRJ、新加坡的淡馬錫以及本土精英平安不動產(chǎn)；更有電商京東、阿里菜鳥、蘇寧等將物流地產(chǎn)作為一個重要的布局點。此外，還有外資企業(yè)安博、豐樹，他們擁有較為領先的倉儲設施技術、管理水平以及充足的資金，進入中國市場后可以復制既有的模式和經(jīng)驗，在本世紀初物流地產(chǎn)行業(yè)方興未艾之際起到了領路人的作用。
萬科等傳統(tǒng)房企拿地能力較強、土地儲備豐富而且規(guī)模龐大，依托房地產(chǎn)規(guī)模與資金的加持，利用手中的工業(yè)用地興建物流園區(qū)的同時大量收購，并且正在向外資企業(yè)學習，是外資企業(yè)最強大的對手。
以京東為代表的電商企業(yè)有著齊全的上下游鏈條與源源不斷的倉儲需求，對整個物流行業(yè)有著更為深刻的理解，對物流園區(qū)的區(qū)位和價格也更為敏感。
而其他企業(yè)們往往在某一領域方向有著較強創(chuàng)新能力，比如民熙的金融物流園、環(huán)普的產(chǎn)業(yè)物流園以及際鏈的際享倉等新模式物流地產(chǎn)，在大企業(yè)如林的戰(zhàn)場上開辟出了一條獨特的道路。
經(jīng)過十余年的發(fā)展，物流地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出了“一超多強”的發(fā)展格局，普洛斯以近七成的市場占有率獨占鰲頭，以1750萬平方米的運營倉儲面積傲視群雄。而第二梯隊的物流地產(chǎn)企業(yè)則在250~400萬平方米的運營倉儲面積區(qū)間中競爭，彼此都沒有拉開較大的差距。
物流地產(chǎn)遭遇發(fā)展瓶頸
物流地產(chǎn)有極大的發(fā)展空間，頗受資本喜愛，但同時也面臨這多重挑戰(zhàn)，如土地有效供應不足，投資周期較長、行業(yè)競爭加劇。從物流地產(chǎn)行業(yè)來看，除少數(shù)外資企業(yè)具有較為成熟的產(chǎn)品外，一些本土物流地產(chǎn)商在產(chǎn)品服務定位和持續(xù)盈利上凸顯短板，多數(shù)物流地產(chǎn)企業(yè)依舊在苦苦探索盈利模式。
清華大學互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)研究院副院長、工業(yè)工程系博士生導師劉大成撰文指出，目前全國有近80%的物流園區(qū)依然處于虧損性運營甚至閑置狀態(tài)，造成這一現(xiàn)狀的原因就是，這些園區(qū)在成立之初并未考慮產(chǎn)業(yè)鏈的生態(tài)，只是簡單的“圈地運動”。
他認為只有預先設計好“土地溢價”，再基于產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)規(guī)劃好“規(guī)模溢價”和“范圍溢價”，并在兩個溢價基礎上實現(xiàn)“增值服務溢價”，才能讓物流地產(chǎn)真正實現(xiàn)可持續(xù)快速增長。中商產(chǎn)業(yè)研究院是一家“大數(shù)據(jù)+研究+規(guī)劃+落地”的一體化產(chǎn)業(yè)咨詢服務機構!在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面，中商產(chǎn)業(yè)研究院可提供立項拿地、產(chǎn)品設計、開發(fā)與建設、招商規(guī)劃、運營規(guī)劃、資本運作等服務，為物流地產(chǎn)項目保駕護航。
物流地產(chǎn)項目9個月新增49個，步伐邁向全球物流市場
早在2017年8月的萬科中期業(yè)績會上，郁亮首次公布了萬科的五大業(yè)務類型，其中“商業(yè)和物流”被列為優(yōu)勢業(yè)務。隨后，萬科圍繞物流地產(chǎn)展開了一系列并購操作。今年7月，萬科收購了太古實業(yè)旗下的太古冷鏈物流資產(chǎn)包（上海、廣州、南京、成都、廈門、廊坊、寧波在內(nèi)的7座冷庫），這意味著，萬科一躍成為全國冷鏈物流大鱷，從此具備全國性、一站式的倉儲、干線、配送等專業(yè)服務能力，其冷鏈項目覆蓋了一線城市及核心港口城市。
萬科的腳步顯然不會就此停歇。郁亮的目標是，從2017年開始，計劃用三年的時間，通過萬緯冷鏈這一旗下平臺，打造覆蓋30多個全國主要物流節(jié)點城市的冷鏈物流網(wǎng)絡。
包括收購太古冷鏈7座冷庫在內(nèi)，今年前9個月，萬科物流地產(chǎn)項目新增49個，合計需支付權益價款80.06億元。
此前，人們印象比較深刻的，就是萬科支付高達790億元人民幣收購亞洲最大物流地產(chǎn)巨頭普洛斯的并購事件。
目前萬科物流已經(jīng)進入全國36個全國主要城市，擁有110個運營及在建項目，在建及運營面積730萬平方米，服務客戶700余家。加上普洛斯的市場規(guī)模，與萬科有關的物流地產(chǎn)面積超過7000萬平方米。
此外，萬科還通過普洛斯加緊了全球布局的步伐。普洛斯在日本、印度、巴西的市場份額也名列榜首。美國是第二位。在相對較弱的歐洲市場，普洛斯也加快了布局的速度：去年收購歐洲著名的物流倉儲配送設施開發(fā)和運營商蓋世理；今年8月，普洛斯設立兩支總額度40億美元的兩個新基金——歐洲收益基金和歐洲開發(fā)基金。
萬科科的物流發(fā)展時間軸
2013年底，萬科宣布涉足倉儲物流領域，這也是其提出將從傳統(tǒng)住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)型“城市配套服務商”的時間。
2014年，萬科先后在武漢、上海、貴州成立或收購物流倉儲公司。同時，在香港，萬科成立了至少20家與物流相關的企業(yè)。
2015年6月，萬科撤銷物流地產(chǎn)事業(yè)部，成立萬科物流地產(chǎn)發(fā)展有限公司，開始正式進軍物流地產(chǎn)。
2017年7月，萬科出資790億元參與完成現(xiàn)代物流設施提供商普洛斯的“團購”交易，憑借占股21.4%成為第一大股東。
2017年10月，萬科出資15億元，與4家公司一同設立60億元的物流地產(chǎn)基金。
2018年7月，萬科收購太古實業(yè)旗下的太古冷鏈物流資產(chǎn)包（上海、廣州、南京、成都、廈門、廊坊、寧波在內(nèi)的7座冷庫）。
萬科發(fā)力物流產(chǎn)業(yè)的商業(yè)邏輯
無論是收購普洛斯，還是并購太古冷鏈，這些動作均是萬科這家老牌地產(chǎn)商正在持續(xù)謀求多元化發(fā)展，搶占物流高地的實操方式。
萬科這么做，顯示其非?？粗刂袊锪鳂I(yè)發(fā)展的廣闊的市場前景。
比如跨境電商。近幾年，跨境電商逐步成為我國進出口貿(mào)易的中堅力量。2017年中國僅出口跨境電商交易規(guī)模高達6.3萬億元。
而且這兩年國家從政策層面大力支持跨境電商的發(fā)展。今年7月13日的國務院常務會議決定新設北京等22個跨境電商綜試區(qū)，會議還要求深化外貿(mào)領域的“放管服”改革，并把跨境電商作為突破口。這些將推動保稅倉儲及其周邊非保稅倉儲的需求。
此外，與快速增長的高端物流需求相比，國內(nèi)相關倉儲設施供應明顯不足。據(jù)戴德梁行發(fā)布的報告，至2020年，中國電子商務、消費品、物流服務等行業(yè)對高標準倉庫的需求將達到1.4億-2.1億平方米，而其實際供應只能達到5600萬-6600萬平方米，供應缺口超過1億平方米，短期內(nèi)市場將維持供不應求的狀態(tài)。
而在投資回報率方面，高標物流倉儲設施的收益率也明顯高于其他商業(yè)類地產(chǎn)，中國一線城市物流地產(chǎn)收益率在6.5%-7%，而寫字樓及購物中心的收益率只有4%-5.5%。在傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務利潤下滑的情況下，持有物流資產(chǎn)并獲得長期穩(wěn)定的收益，應該是萬科所看重的。
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